• 2019年樓市的迷局,看明白了它,才能看清未來可能的機會!

    發布時間:2019-01-01 13:52:22

    來源:樓盤網

    分類:行業動態

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    2019年樓市的迷局,看明白了它,才能看清未來可能的機會!

    一、2019年,央行會降準降息嗎?

    房子既有居住功能,也有貨幣屬性,房價的漲漲跌跌與貨幣政策息息相關,2019年央行大概率會降準,也有過半的概率會降息。當然降準降息不是為了刺激樓市,但樓市會從中受益。

    降準的原因在于經濟環境需要,更為重要的是現在中國的存款準備金率非常高(預計達到12%以上,美歐等國家普遍在3%以下),這就給降準留下了空間。

    降息的理由:1、降息有利于降低企業融資成本,有利于提振經濟。2、降息有助于彌補降準的不足,因為降息是讓資金更便宜,降準是讓資金更多。

    不降息的理由:1、美國加息,中國降息,貨幣政策相向而行,對人民幣匯率構成壓力。2、目前一年期存款利率是1.5%,已經是歷史最低水平。3、2018年國內CPI是2.2%,高于一年期存款收益率,也就意味著存款收益是負。

    二、2019年,房貸利率會下降嗎?

    無論是降準還是降息,都會限制市場利率的上行空間,事實上今年市場利率已經下降了。我們可以把市場利率理解為商業銀行-商業銀行之間的借錢利率,然后把房貸利率理解為商業銀行-購房者之間的借錢利率,當市場利率降的時候,房貸利率必然受到它的制約。

    但房貸利率不可能無限降低,一是市場利率傳導需要一個過程;二是房地產調控制約了房貸利率下行的空間。我們來看一則數據:

    融360報告顯示,2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%,與上月持平,意味著全國首套房貸利率結束了22個月以來的“連漲”!

    三、2019年,限購限貸會放松嗎?

    2019年樓市的主基調依然是收緊為主,但是在主基調下應該會比2018年有一些靈活性,主要表現在:1、剛需的購房門檻應該比2018年要低,對他們的限制性政策應該也會比2018年要松一些。2、一線城市可能在限售、限價方面政策可能會有所變化,但限購、限貸應該變化不大。原因很簡單,限售、限價等政策并不是很市場化,取消了也未必是件壞事,但只要限購、限貸等政策沒有調整,就不能說房地產調控政策出現調整。

    四、2019年,房企融資會收緊嗎?

    房地產企業債務率過高是房地產行業主要風險之一,在明年國家繼續開展三大攻堅戰的情況下,預計監管層仍會抑制資金進入樓市。2019年應該還會有房企說出“活下去”這三個字,但對他們來說2019年應該比2018年要好一些。原因:

    1、市場利率下降的情況下,他們的融資成本雖然仍然在高位,但起碼比2018年要降一點。

    2、2019年,支持民營企業融資的政策會相繼推出,比如MLF擔保品擴圍、民營企業債券融資工具、創設定向中期借貸便利支持中小企業等,這些政策對民營企業有益,對房企也有一定的利好。

    在2019年房企“苦日子”還沒過去的情況下,房企的整合、并購將會更加激烈,那些規模大、實力強、土地儲備多的房企依然是最后的笑者。

    五、2019年,房價會反彈嗎?

    只能說溫度會比2018年要暖一點,但要說房價大漲可能性不大。原因在于房地產政策依然是趨緊,但對一二線城市或者人口增量的大城市居民而言,未嘗不是出手購房的機會,一定要記住,在這些城市買房,雖然不一定能賺很多錢,但起碼不會虧。

    六、2019年,小產權房會轉正嗎?

    有人說集體土地入市意味著小產權房的春天來臨,我認為2019年應該看不到,以后應該也很難看到。小產權房是在集體土地上建起來的房子,未繳納土地出讓金,根據“一戶一宅”的原則:

    如果你只有一套集體土地的房子,那么應該是合規的,也就是如果未來宅基地可以交易,那么你這套房子的價值會大大上升。但如果是你有多套這類房子,那就不好說。

    記住一點,在目前出臺的政策里,與小產權的關系都不是很大,比如近日熱議的集體經營性建設用地入市,并不是針對住宅市場。

    七、2019年,三四線城市棚改還會繼續嗎?

    按照“新三年棚改計劃”,2019年、2020年應該還有累計920萬套的任務,也就是棚改還沒結束,但未來會呈現以下特點:

    1、在國家嚴控地方隱性債務的情況下,只有那些財政實力強的城市才有條件大幅推進棚改,比如一二線城市。但對于三四線城市來說,由于經濟實力有限且房價處于高位,2019年棚改力度會大大減弱。

    2、未來棚改貨幣化安置的比重會越來越低,尤其是那些房價上漲壓力大的城市。

    八、地方依靠土地出讓金增加收入的模式能持續嗎?

    很難,中國樓市現有特點是人口增量在一二線城市,但土地增量是三四線城市,這就意味著三四線城市地價容易見頂,一二線城市雖然地價可能上升,但可供開發的土地有限,這意味著地方依靠土地出讓金增加收入的模式難以持續。下面是一則數據:

    2016年7月,北京房屋總成交2.9萬套,其中,新房成交0.7萬套,二手房成交2.2萬套,市場呈典型 “存量房市場”特征。

    九、2019年,買房向買股切換?

    2019年科創板可能會推出,也可能會試點注冊制,這意味著債權慢慢向股權切換,未來企業融資更多地是股權,而債權可能慢慢降溫,這是一個新的時代,也是一個新的創富風口,但這是對一個有技術、有經驗的專業人士而言的,反之,如果你不具備相關金融知識和極強的判斷能力,那么你可能會是某幾支垃圾股的永久股東,一直陪著它退市。


    責任編輯:jiangshan

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